Commercial Real Estate (CRE) Needs a Backbone

por Art King, Corning Incorporated

En las discusiones sobre edificios inteligentes, se explican muy bien los beneficios de implementar una infraestructura de red para aumentar la inteligencia del edificio con dispositivos inteligentes y también para proporcionar una red cableada/inalámbrica persistente. Sin embargo, existe una dimensión que es un punto ciego para quien nunca ha alquilado u operado bienes raíces comerciales (CRE). Esa dimensión es la necesidad de una infraestructura de backbone y comunicaciones que sea independiente de cualquier cosa que un inquilino construya para sus propias operaciones comerciales. Esta discusión también puede aplicarse a las estructuras de propiedad de la empresa y no solo a CRE.

El concepto de red en CRE, que evolucionó de una característica de venta competitiva de una propiedad grande a una cuarta utilidad necesaria, junto con la electricidad, el gas y el agua, se ha desarrollado durante esta década. La necesidad de permitir más puntos de control e instrumentación dentro de los edificios requiere redes cableadas e inalámbricas para conectarlos de nuevo a los servicios que orquestan sus operaciones generales. La cuarta utilidad debe cubrir desde el subsuelo hasta a la cobertura y desde el piso alfombrado hasta el estacionamiento.

Como era de esperar, los servicios celulares y posiblemente el Wi-Fi inalámbrico son parte de la cuarta utilidad que los empleados de la compañía, los diversos dispositivos inteligentes del edificio y los dispositivos transitorios de Internet de las cosas (IoT) usarán dentro del edificio.

Las discusiones a menudo no abordan la red requerida instalada y controlada por el propietario del CRE, que es paralela a la(s) propia(s) rede(s) del inquilino corporativo que instalan en el espacio. Hay varias justificaciones para una implementación independiente.

1. Los servicios de edificios inteligentes no pueden depender del inquilino para los servicios de red.

• Los inquilinos pueden proporcionar servicios de red a muchos dispositivos conectados en todo el edificio. Sin embargo, un cambio en la política de seguridad por parte del inquilino puede terminar abruptamente con esta capacidad. Con las amenazas a las que se enfrentan muchas empresas en la actualidad, que provienen de muchos vectores diferentes, los profesionales de seguridad de la información están reduciendo el riesgo de ataque simplemente excluyendo de los servicios de red cualquier cosa que no esté estrictamente controlada operativamente por la propia empresa.
• Es posible que la red de inquilinos no tenga los recursos necesarios para satisfacer la necesidad sin que el propietario de la CRE la financie. Por ejemplo, es posible que la red no llegue a partes del edificio donde los dispositivos inteligentes necesitan operar, puede que no tenga capacidad en los puertos físicos o el servicio inalámbrico, o puede que no tenga los servicios inalámbricos correctos que requieren los dispositivos inteligentes. Para los tres escenarios, el propietario del CRE debe financiar la solución de los problemas.
• El personal de TI del inquilino realizará cambios sin tener en cuenta el impacto en los dispositivos que no controlan. Esto puede resultar en la pérdida temporal del servicio hasta que se resuelvan los problemas. En una circunstancia extrema, el cambio podría resultar en la pérdida permanente del servicio hasta que el propietario del CRE reemplace la red. Esto puede resultar especialmente agotador si necesita una excepción presupuestaria para financiar el proyecto inesperado.

2. Cambiar de inquilino es perjudicial.

• Cuando el inquilino se muda y los dispositivos inteligentes se combinan en su red, la red simplemente desaparece cuando se apagan los equipos y los enlaces de telecomunicaciones con el mundo exterior.
• Cada cable de red horizontal instalado desde el (los) armario(s) de telecomunicaciones del piso hasta la oficina, los cubículos y la red inalámbrica también está controlado y sujeto a interrupciones debido a la mezcla con las operaciones de red del inquilino.

3. Remodelación comercial

• Las operaciones de las instalaciones de la empresa remodelan los interiores con una estrategia de “vaciado y remodelación”. La dificultad de un edificio inteligente está en la etapa de “vaciado”, en la que los trabajadores de la construcción responsables llevan el edificio a su estructura básica, rasgando todo, desde la alfombra hasta el descenso del techo. Por lo general, los únicos servicios que son inmunes son los conductos de HVAC y la extinción de incendios.
• Si un inquilino ha ocupado el edificio durante un largo período de tiempo y las características del edificio inteligente se han incorporado gradualmente a su red, imagine lo que sucede cuando se muda o simplemente renueva algunos pisos. No solo se perderán los recursos de los edificios inteligentes, sino que cada servicio interrumpido debe identificarse, rediseñarse y reconstruirse.

Hay dos posibles soluciones al riesgo de interrupción de la red:

1. No haz nada y espera que todo salga bien. Esta puede ser una estrategia.
2. Implementa un backbone controlado por CRE a través del edificio inteligente para servicios comunes que son externos a las operaciones corporativas del inquilino.

A largo plazo, la tendencia es que los propietarios de CRE tenderán a establecer su propia red en todo el edificio, en la que colocan una amplia variedad de instalaciones y operaciones de servicio orientadas a los inquilinos. Este backbone de CRE sería el transporte de servicios comunes en todo el edificio y elimina el uso de cualquier servicio de red de inquilinos o la construcción paralela de redes aisladas para servicios únicos.

La base es el establecimiento de una red de transporte óptico vertical común, que se extiende desde el subsuelo hasta la cobertura y aparece en todos los armarios de telecomunicaciones. El corazón lógico de la red de transporte estaría en la “sala encuéntrame”, donde se pueden ver todos los operadores de telecomunicaciones del mundo exterior. Dado que muchos sistemas de control de operaciones y aplicaciones de edificios inteligentes ahora se alojan en servicios en la nube protegidos, es posible que no sea necesario asignar espacio para servidores en las instalaciones. Desde el punto de vista de la protección del servicio, el cableado físico y la electrónica activa para el transporte vertical deben separarse e identificarse por separado de las redes de inquilinos.

Después de la estructura vertical, cada piso requiere una infraestructura horizontal que se extiende desde el armario de telecomunicaciones en cada piso hasta las zonas de cableado distribuidas por todo el techo. ¿Por qué en el techo? En pocas palabras, casi todo lo que entra en la automatización/operación de edificios reside en el plenum (el espacio entre el falso techo y el piso de arriba) o se origina en el plenum para aparecer en el falso techo o se alimenta hacia abajo y hacia afuera de una pared. Las zonas de cableado son razonables porque limitan la cantidad de cables extraídos del armario de telecomunicaciones para muchos de los servicios distribuidos en un piso general. En cambio, los servicios de edificios inteligentes pueden conectarse por cable o de forma inalámbrica al punto de zona de cableado más cercano. La necesidad aquí de segregar, identificar y proteger esta infraestructura horizontal es muy crítica para garantizar que cuando los contratistas de la construcción vacíen un piso en preparación para una remodelación o un nuevo inquilino, no lo destruyan. Las estrategias de identificación pueden ser paralelas a lo que hacen los contratistas de sistemas de protección contra incendios. 

Por último, la activación de los servicios de red seleccionados que las aplicaciones de edificios inteligentes y los servicios orientados al inquilino seleccionados utilizarán para montar en la red física. La mayoría de los servicios utilizan el protocolo IP a través de una conexión Ethernet por cable, Wi-Fi o celular. Esta premisa de diseño implica que todas las zonas de piso pueden ofrecer estos servicios. Además, la llegada de servicios se puede escalar con el tiempo, siempre que exista transporte físico para gestionar los costes presupuestarios. Por ejemplo, el paso uno podría ser un transporte SD-LAN conectado ópticamente con un AP Wi-Fi a seguir, y finalmente una small cell celular conectada digitalmente o un DAS por último.

Dado que el dimensionamiento del backbone de CRE es una consideración importante, nos gustaría ofrecer algunas consideraciones.

• Invierta en una gran cantidad de exceso de capacidad en la óptica compuesta y las trayectorias ópticas. Se acercan 5G y Wi-Fi de próxima generación, y ambos usarán mucha fibra y energía.
• Dado que la mano de obra de instalación es siempre un componente de costo importante, invertir con un horizonte de tiempo de al menos 10 años de crecimiento proyectado en la capacidad del backbone de CRE limitará las costosas actualizaciones.

Los edificios inteligentes se están volviendo populares gradualmente a medida que las firmas de ingeniería y arquitectura diseñan nuevos edificios y renuevan estructuras más antiguas, implementando características modernas. La infraestructura fundamental para estos edificios inteligentes será un backbone de CRE que aparece en toda la estructura y ofrece una familia de servicios de red para propietarios e inquilinos de CRE que realmente cumple la promesa de permitir una mejor experiencia para todos.