Commercial Real Estate (CRE) Needs a Backbone

por Art King, Corning Incorporated

Em discussões sobre edifícios inteligentes, os benefícios de se implantar uma infraestrutura de rede para aumentar a inteligência do edifício com dispositivos inteligentes e também para fornecer uma rede com/sem fio persistente são muito bem explicados. No entanto, há uma dimensão que é um ponto cego para quem nunca alugou ou operou imóveis para fins comerciais (CRE). Essa dimensão é a necessidade de uma infraestrutura de backbone e comunicações que seja independente de qualquer coisa que um locatário construirá para suas próprias operações de negócios. Essa discussão também pode se aplicar a estruturas de propriedade da empresa e não apenas a CRE.

O conceito de rede em CRE, evoluindo de uma característica de venda competitiva de uma grande propriedade para uma quarta utilidade necessária, juntamente com eletricidade, gás e água, tem se desenvolvido ao longo desta década. A necessidade de se permitir mais instrumentação e pontos de controle dentro dos edifícios exige redes com e sem fio para conectá-los de volta aos serviços que orquestram suas operações gerais. A quarta utilidade deve abranger do subsolo à cobertura, e do chão acarpetado ao estacionamento.

Como seria de se esperar, os serviços de celular e, possivelmente, Wi-Fi sem fio, são parte da quarta utilidade que os funcionários da empresa, os vários dispositivos de edifícios inteligentes e os dispositivos transitórios de Internet das Coisas (IoT) utilizarão dentro do edifício.

As discussões geralmente falham em abordar a rede necessária instalada e controlada pelo proprietário do CRE, que é paralela à(s) própria(s) rede(s) do locatário corporativo que eles instalam no espaço. Existem várias justificativas para uma implementação independente.

1. Os serviços de edifícios inteligentes não podem depender do locatário para os serviços de rede.

• Os locatários podem fornecer serviços de rede para muitos dispositivos conectados em todo o edifício. No entanto, uma mudança na política de segurança por parte do locatário pode encerrar abruptamente essa capacidade. Com as ameaças que muitas empresas enfrentam atualmente, provenientes de muitos vetores diferentes, os profissionais de segurança da informação estão reduzindo o risco de ataque pela simples exclusão dos serviços de rede de tudo que não é rigidamente controlado operacionalmente pela própria empresa.
• A rede de locatários pode não ter os recursos necessários para atender à necessidade sem que o proprietário do CRE a financie. Por exemplo, a rede pode não alcançar partes do edifício onde os dispositivos inteligentes precisam operar, pode estar sem capacidade nas portas físicas ou no serviço sem fio, ou pode não ter os serviços sem fio corretos que os dispositivos inteligentes exigem. Para todos os três cenários, o proprietário do CRE deve financiar a solução dos problemas.
• A equipe de TI do locatário fará alterações sem levar em conta o impacto nos dispositivos não controlados por eles. Isso pode resultar em perda temporária de serviços até que os problemas sejam resolvidos. Em uma circunstância extrema, a mudança pode resultar em perda permanente de serviço até que o proprietário do CRE substitua a rede. Isso pode ser especialmente desgastante se exigir uma exceção de orçamento para financiar o projeto inesperado.

2. Mudar de locatário é prejudicial.

• Quando o locatário se muda e os dispositivos inteligentes estão misturados à sua rede, a rede simplesmente desaparece quando o equipamento e os links de telecomunicações para o mundo externo são desligados.
• Cada cabo horizontal de rede instalado do(s) armário(s) de telecomunicações do andar para o escritório, cubículos e rede sem fio também está controlado e sujeito a interrupções devido à mistura com as operações de rede do locatário.

3. Remodelação comercial

• As operações das instalações da empresa remodelam os interiores com uma estratégia de “esvaziamento e remodelação”. A dificuldade de um edifício inteligente está no estágio de “esvaziamento”, em que os trabalhadores da construção responsáveis levam o edifício à sua estrutura básica, arrancando tudo, do carpete ao rebaixamento de teto. Normalmente, os únicos serviços que estão imunes são os dutos de AVAC e a supressão de incêndio.
• Se um locatário ocupou o edifício por um longo período de tempo e as características do edifício inteligente foram gradualmente incorporadas à sua rede, imagine o que acontece quando ele se muda ou simplesmente reforma alguns andares. Não apenas os recursos do edifício inteligente serão perdidos, mas cada serviço interrompido precisa ser identificado, redesenhado e reconstruído.

Existem duas soluções possíveis para o risco de interrupção da rede:

1. Não faça nada e torça para que tudo dê certo. Isso pode ser uma estratégia.
2. Implemente um backbone controlado por CRE por meio do edifício inteligente para serviços comuns que são externos às operações corporativas do locatário.

A longo prazo, a tendência é que os proprietários de CREs tendam a estabelecer sua própria rede em todo o edifício, na qual colocam em camadas uma ampla variedade de operações de instalações e serviços voltados para o locatário. Este backbone de CRE seria o transporte para serviços comuns em todo o edifício e elimina o uso de quaisquer serviços de rede dos locatários ou a construção paralela de redes isoladas para serviços únicos.

A base é o estabelecimento de uma rede de transporte óptico vertical comum, que se estende do subsolo à cobertura e aparece em todos os armários de telecomunicações. O coração lógico da rede de transporte estaria na “sala encontre-me”, onde todas as operadoras de telecomunicações do mundo exterior podem ser visualizadas. Como muitos sistemas de controle de operações e aplicações de edifícios inteligentes agora estão hospedados em serviços de nuvem protegidos, pode não haver necessidade de alocar espaço para servidores no local. Do ponto de vista da proteção de serviço, o cabeamento físico e o sistema eletrônico ativo para o transporte vertical precisam ser segregados e identificados separadamente das redes de locatários.

Após a estrutura vertical, cada andar exige uma infraestrutura horizontal que se estende desde o armário de telecomunicações de cada andar até zonas de fiação distribuídas por todo o teto. Por que no teto? Simplificando, quase tudo que faz parte da automação/operação de edifícios reside no plenum (espaço entre o teto falso e o piso acima) ou se origina no plenum para aparecer no teto falso ou é alimentado para baixo e para fora de uma parede. As zonas de fiação são razoáveis, porque limitam a quantidade de cabos puxados do armário de telecomunicações para muitos dos serviços distribuídos em um andar geral. Em vez disso, os serviços de edifícios inteligentes podem se conectar por cabo ou sem fio ao ponto da zona de fiação mais próximo. A necessidade aqui de segregar, identificar e proteger esta infraestrutura horizontal é muito crítica para garantir que, quando os empreiteiros de construção estiverem esvaziando um piso em preparação para uma remodelação ou um novo locatário, eles não a destruam. As estratégias de identificação podem ser paralelas ao que os empreiteiros do sistema de proteção contra incêndio fazem. 

Por fim, a ativação de serviços de rede selecionados que as aplicações de edifícios inteligentes e serviços selecionados voltados para o locatário usarão para montar na rede física. A maioria dos serviços usa o protocolo IP sobre uma conexão Ethernet com fio, Wi-Fi ou celular. Essa premissa de projeto implica que todas as zonas do andar podem oferecer esses serviços. Além disso, a chegada dos serviços pode ser escalada ao longo do tempo, desde que exista transporte físico para administrar os custos do orçamento. Por exemplo, a etapa um pode ser um transporte SD-LAN conectado opticamente com um AP Wi-Fi a ser seguido e, finalmente, com uma small cell celular conectada digitalmente ou um DAS, por último.

Visto que dimensionar o backbone do CRE é uma consideração importante, gostaríamos de oferecer algumas considerações.

• Invista em uma abundância de excesso de capacidade nos caminhos ópticos e ópticos compostos. O 5G e o Wi-Fi de última geração estão chegando, e ambos usarão muita fibra e energia.
• Uma vez que a mão de obra de instalação é sempre um grande componente de custo, investir com um horizonte de tempo de pelo menos 10 anos de crescimento projetado na capacidade do backbone do CRE limitará as onerosas atualizações.

Os edifícios inteligentes estão gradualmente se tornando populares, à medida que as empresas de engenharia e arquitetura projetam novos edifícios e reformam as estruturas mais antigas, implementando recursos modernos. A infraestrutura de base para esses edifícios inteligentes será um backbone de CRE que aparece em toda a estrutura e oferece uma família de serviços de rede para proprietários e locatários de CRE que realmente cumpre a promessa de possibilitar uma experiência melhor para todos.